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案例

　　欠缺约定

　　2万元“定金”不能算定金

　　28岁的张力准备2008年结婚，看房买房成了张力近来最紧要的事。看房3个月，张力终于选中了城东某楼盘，位置、户型、面积都很理想。2006年10月9日，被售楼小姐说动的张力和该楼盘的开发商签订了《房屋买卖认购书》(以下简称《认购书》)，并交了2万元购房定金。

　　张力与开发商约定：买方应于签订《认购书》之日起10日内签订正式购房合同；若买方逾期未与卖方签订购房合同，定金不予退还。“签订认购书只表明我有在这个楼盘购买一套商品房的意向，至于哪套房屋、房号、面积等并没有在认购书中明确。”张力说，他在约定的10天内，多次与房屋销售人员洽谈，由于双方分歧较大未达成购房契约。10天的合同期限过去，张力没有签下购房合同，他向开发商提出退还定金。但开发商以《认购书》中“若买方逾期未与卖方签订购房合同，则定金不予退还”的条款，拒绝退还2万元定金。

　　法院判决：

　　没明确房号房款

　　不能认定为定金

　　经过法院审理发现，双方签订的《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、逾期视为放弃订购权、定金不予退还之条款，但却对双方正式购房合同中将涉及的房产价款、面积、房号等重要条款约定不明。且张力在双方约定的10天期限内多次与开发商的房屋销售人员协商洽谈购房契约的具体条款，由于双方分歧较大未达成购房契约。

　　法院认为，张力与开发商签订的《认购书》中没有对正式购房合同中所涉及的重要条款进行明确约定，张力预付的2万元也就不能认定为定金，开发商与预购方未能达成购房契约，扣留后者的购房预付款显失公平。最后，判决开发商退还张力预付的2万元定金。

　　律师解析：

　　《认购书》欠缺明确约定

　　发现律师事务所周永勇律师认为，本案争议的焦点在于对《认购书》中所约定的2万元定金性质应当如何认定。若张力与开发商签订的《认购书》中对正式购房合同中所涉及的重要条款进行了明确约定，那么本案中张某在与开发商签订《认购书》时所交纳的2万元就应当属于立约定金的性质。但是，本案中的《认购书》内容恰恰欠缺了对主合同重要条款的明确约定，使这2万元无法成为立约定金，法院判决开发商向张某退还这2万元是合理的、恰当的。

　　购房陷阱

　　三大陷阱签字买房前一定要小心

　　陷阱一：内部认购

　　2005年6月，肖先生通过朋友介绍得知某房地产开发公司正开发一住宅套房，由于房地产公司尚未全面推向市场，肖先生和销售人员签订了一份商品房《认购书》。约定肖某购买商品房一套，暂定为每平方米3800元，但正式签订商品房销售协议时根据市场行情提出变更。2006年5月，该房地产开发公司向市场推出了此项目商品房，市场行情一直看好。肖先生要求与房地产公司签订正式的商品房销售协议时，被告知以3800元的价格只能将另外楼盘的商品房卖给肖先生。肖先生认为，房地产开发公司违约，双方协商不成发生纠纷。

　　律师分析：房地产开发商为将房屋尽快售出，一般会在签订正式的商品房销售合同之前与买售人签订《认购书》。《认购书》有两类，一是内部认购书，即开发商的楼盘项目尚未取得房屋预售许可证之前开始销售时签定的认购书；另一类是外部认购书，指具备预售资格和现售资格后，房地产公司进行销售时与购房者签订的认购书协议。本案中，肖先生与房地产公司之间的签订的认购书协议属内部认购书，肖先生也未向房地产公司交纳定金，双方签订的《认购书》应属无效。

　　陷阱二：开发商“五证”不全

　　2006年2月25日，方先生准备购买一套商品房，询问房产公司该房屋是否具有“五证”，并要求出示。房产公司讲其“五证”齐全，但不能向买房人出示，只能向公检法部门出示。方先生信以为真，遂与其签订了房屋认购书，并交付1万元定金。后来得知所购买的房屋不具有国家有关部门要求的销售房屋所需文件，方先生要求退房，房产公司予以拒绝，方先生将房产公司告上法庭。

　　庭审中，房产公司提出不退房的理由是，其具有销售资格即具有《国有土地使用权出让合同》、《房屋所有权证》。方先生认为，仅具有上述两个文件，不符合有关部门关于单位销售商品房资格的规定，因而不具备法律规定房屋销售资格。故双方所签订的《房屋认购书》无效。被告其主观上对原告存有过错，应对原告承担法律责任，即双倍返还原告2万元定金，承担本案诉讼费。

　　律师分析：商品房销售分为期房和现房销售。一般而言，期房销售须具备“五证”、“两书”。

　　其中最重要的是商品房预售许可证，现房销售须有房管部门颁发的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，作为房地产开发企业要销售商品房现房，还应当有关政府部门颁发的房屋销售许可证等文件。本案中，被告在不具备商品房销售资格的情况下，向原告销售该房的行为违背了有关法律法规的规定，合同无效，房产商应当承担相应的违约责任。

　　陷阱三预售合同没登记备案

　　陆先生于2004年12月在某地购买某房地产公司预售的三室两厅商品房一套。商品房预售合同签订后，陆先生支付了全部购房款。2006年4月，房屋建成，陆先生要求开发商交付已经购买的房屋，但开发商认为商品房预售合同没有经过备案登记属于无效合同，因此拒绝交付房屋，并声称不再出售该房屋，但愿意退还陆先生已经支付的购房款以及相应利息。陆先生不同意，提起诉讼。

　　律师分析：商品房预售即指前面的期房销售，考虑到购房人支付货款后承担者较大风险（这时房屋尚未建成），因此法律建立了一套完整的商品房预售管理制度，同时还规定了预售合同登记备案制度。登记备案的目的主要是保证购房人的权益，但没有登记并不影响预售合同的效力。登记备案使买售人取得优先购买权和期待权，登记后，任何第三人不能在通过登记获得所有权；开发商也不能将经过预告登记的房屋再设定抵押。就本案而言，陆某与开发商的合同是有效合同。

　　购房细看买卖身份要确定

　　确定好以谁的名义买房，可能涉及到将来过户、继承等问题。不要轻易以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检、贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。

　　五证审查必须严格

　　五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。

　　在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。

　　认购书签订的主要内容

　　根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　签订合同

　　落实开发商的各种承诺

　　签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。一旦与销售方发生纠纷，购房合同是解决的重要根据和凭证。如果是现房,根据规定，开发商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。一定要看清楚开发商的《房屋产权证》是否包括了您想买的那套房子。

　　合同中，买房人必须要把有疑惑的问题落实下来，开发商通常会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但等到实际交付时，就会引发纠纷。开发商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。

　　知己知彼百战百胜

　　拥有一套安逸舒适的房子越来越成为普通人朴素而又实际的梦想。看房、签认购书、签合同、收房、办理房屋产权证，繁琐的环节考验着购房者的耐性和对契约的理解。四川发现律师事务所律师周永勇说，购房引发的纠纷纷繁复杂，购房环节中出现的问题往往使众多购房者陷入困境：因为开发商资金链断裂，拿房产、国土使用权做了抵押，导致业主迟迟领不到“两证”；房屋实际交付时，与开发商之前的承诺有出入；开发商合同毁约，一房二卖……

　　购房者如何在各种文件合同中确定自己的权利，规避购房风险？如何在买房前期做到“知己知彼”，消除房屋交易前潜在的危险因素？今日起，本报每周的《法治社区》将开辟“早报助您省心购房”专题，从您踏进售楼中心那一刻到您搬进新居，我们为您挖出一个个购房过程的“地雷”，从法律层面帮您剖析，消除购房风险。第一期，早报就购房前期中如何看房、签合同的问题作。

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