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[背景]
购房者利益频频受损
近年来，随着房地产市场不断升温，由此产生的业主与开发商之间的纠纷日益增多，其中因新建房交付使用而产生的纠纷也呈递增趋势。
省会的王女士就曾遇到这样的事情：在其购买的新房交付的时候，电虽然有，但是从工地上临时接进来的，电缆还在楼道里，非常危险，而煤气管道要等到小区住户入住一半以上才能接上。再看看小区的绿化，只有几棵小树，原先开发商承诺的草地根本看不到草，满地是建筑垃圾。
最让王女士受不了的是小区的安全得不到保障，到现在连围墙都没有。而防小偷的智能化探头，却是个“瞎子”。据调查，目前像王女士遇到的这种楼盘交付时相关设施不到位的情况非常普遍。
佳诚律师事务所陈志红律师认为，开发商和业主在住宅交付使用之际产生的一系列纠纷增多的原因很多。
一方面，由于经济发展促使有效需求的增加，消费者依法维权意识大大增强；另一方面，建筑市场确实存在大量的经营者违规经营行为，开发商为获取更大利润，采取虚假宣传、缺斤短两、以次充好等欺诈手段，损害消费者的利益。虽然开发商的种种欺诈行为在媒体上频频曝光，却仍不见有收敛的迹象，从而导致了开发商和业主的纠纷愈演愈烈。
其实，我国的《合同法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《石家庄城市住宅小区综合验收移交管理办法》(市政府2001年122号令)等有关法律法规和政策中，对新建房产交付使用的相关内容都有明确规定。但是随着经济的发展，原有的法律法规的内容已不能适应新的形势。特别是近两年物业管理进入了一个快速发展时期，逐渐暴露出了一些新的亟待解决的问题，而问题都集中在住宅小区物业管理上，影响到了业主的正常生活工作秩序和社会的和谐与安定。
针对这种情形，经过充分调研和广泛论证，石家庄市人民政府制定和出台了《石家庄市新建住宅交付使用管理办法》。这是一部专门调整新建住宅交付使用的政府规章，该规章对新建住宅的交付使用作了详细的规定。
[解读]
《石家庄市新建住宅交付使用管理办法》（以下简称《办法》）有诸多亮点。
进一步明确监管部门
如《办法》第三条规定：市房产行政主管部门负责全市新建住宅交付使用管理工作，对新建住宅交付使用进行监督、指导。市内五区、高新区成立以主管区长、主任为组长，区物业管理办公室、规划、建设、物价、城管、公安、民政等有关部门参加的物业管理工作领导小组，具体负责行政区域内新建住宅交付使用的组织和实施工作。
区物业管理办公室按照领导小组的具体要求，会同物业所在地街道办事处协调市房管、规划、建设、城管、公安消防、人防、环保、园林、民政、卫生及供水、供电、供暖、燃气、有线电视、通讯等有关部门对各自分管的内容进行交付使用确认。
佳诚律师事务所齐明亮律师认为，商品房验收移交本身是个很复杂的工作，不易操作，涉及多个政府部门和公用事业单位，方方面面的关系难以协调。以上《办法》中的规定就明确了新建住宅交付使用的监管机构和具体负责组织和实施的机构，从而为该规章的实施提供有力保障，弥补了以往政府部门对住宅交付使用监管存在的漏洞，避免了政府部门之间相互推诿和扯皮。
取得《交付使用意见书》方可交付
《办法》第四条规定新建住宅交付使用实行部门确认制度。建设单位的新建住宅建设工程竣工并经单位工程验收合格后，经过相关部门确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《石家庄市新建住宅交付使用意见书》（以下简称《交付使用意见书》后方可交付使用。
这一规定是《办法》的最大亮点，住宅验收合格取得《交付使用意见书》方可入住，这样就从根本上保证了政府对新建住宅交付使用的监管。
据了解，有的开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签订《入住协议书》，才能进行验房。
这里就有一个法律上的问题，就是一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，今后往往难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。
为此，佳诚律师事务所的专业律师提醒购房者：虽然开发商按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据本《办法》的规定由于开发商交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝收房。
另外，有的开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款，交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。因为协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。严格交付程序
我们还注意到，《办法》明确规定了新建住宅交付使用的条件、具体要求和交付程序。《办法》第五条、第六条、第七条对新建住宅交付的条件和具体要求作出了详细规定，此项规定无论是对建设单位还是业主来说都能有章可循。
如第五条第（一）项针对开发商私改规划的问题，规定主体工程和配套设施建设符合规划要求，经市规划部门验收并取得建设工程规划验收合格证明，才可交付使用。
相关的实例是，省会某小区46位业主与开发商之间的“绿地”诉讼案。上世纪90年代初，在支付了几十万元的房款后，该小区的业主们陆续入住该小区，并一直按时缴纳水、电费及各项物业费用。而不久业主们渐渐发现，房地产公司售楼前承诺的许多事项都没有兑现——小区内设银行、邮局、综合娱乐中心、综合购物商厦、室内游泳池、保龄球、煤气、热水等承诺，都成为“镜花水月”。
据该小区的业主们介绍，该住宅小区至今尚未进行移交验收。为了维护自己的合法权益，该小区的46户业主向法院提起了诉讼。
佳诚律师事务所的专业律师认为，该小区和开发商矛盾的根源在于整个小区根本没有进行综合验收。
事实上，现实生活中有不少小区在没有经过综合验收的情况下，就让业主开始入住。一旦有关部门查处时，开发商便会以业主迫不及待、私自入住为由来推托。原来的政策法规在这一块是存在空当的，缺的不是单体验收，而是综合验收。
令人欣喜的是，《石家庄市新建住宅交付使用意见书》实施后，该现象将得到改观。
因为根据本办法规定新建住宅只有达到政府规定的严格条件后进行综合验收方可交付使用。一个楼盘交付，除了质量要得到质监部门认可外，通水、通电、通气的最起码要求，还要通过环保、市政、气象等多个部门的综合验收。
另外，《办法》和原有的文件相比具有可操作性。该《办法》第八条、第九条规定交付的要求和交付的程序。一方面有利于开发商的操作，另一方面便于政府对开发商进行监管。以往虽然国家有工程验收的强制性标准，但是缺乏住宅交付强制性标准，主要依靠开发商与业主在合同中的约定。
第九条第（四）项还规定：区物业管理办公室应当将《交付使用意见书》在新建住宅项目所在地公示3日。有关单位及业主对《交付使用意见书》有异议的，可以向市房产行政主管部门进行申诉。这一规定从而使政府对住宅的交付行为的监管更加公开、透明化，更加有利于保护业主的利益。
明确配套产权
该《办法》第六条对物业管理经营用房、住宅区内公共绿地、道路、路灯、排水管网等设施设备、地上停车位及其他公共用地使用权、按规划建设的社区用房、配套服务用房、学校、幼儿园等产权作了明确的界定。这也体现了本《办法》的另一个特点就是以人为本，因为此前对该方面的内容没有权威性的产权界定。
这里有一案例：省会某开发商将其小区幼儿园和学校租赁给个人开发，高价收费；该小区物业又将小区绿地改建成停车位向业主高价租售。正是这一连串事情引起了业主与开发商的纠纷。
该案从侧面说明开发商不愿对小区进行验收移交的一个原因，即把小区的公用设施当作一块“肥肉”，“咬”一口便是钱，如将绿地改成停车场出卖车位，或建成商品房出售，都是一笔很大的收入。
佳诚律师事务所的专业律师认为：该小区物业之所以敢将小区公用设施当作自家私有财产出售，与这些设施没有明确产权归属有直接的关系，小区不进行综合验收移交，物业产权就无法明晰。而物权不明晰，开发商和物业公司利用自身优势侵占业主利益便有机可乘，业主在维护自己合法权益的过程中也必然会感到处处受到限制。以上的规定可以更好地维护业主的合法利益。规范移交行为
《办法》还加大了对开发商的监督力度。
部分开发商出于种种利益考虑，私自改变施工计划，减小楼间距、改变楼高、少建配套设施，对验收时间能拖就拖，实在拖不过去，还有最后一招———注销。以此来逃避惩罚。
为了能使该项规章得到真正落实，《办法》还规定严格的处罚措施。第六条第6项规定《交付使用意见书》是办理房屋权属初始登记手续的条件之一。第十条规定建设单位将未取得《交付使用意见书》的新建住宅交付使用，或具备移交条件超过半年不移交的，市房管、建设、规划等有关部门将予以处罚，并记入企业诚信档案，暂停受理该建设单位其他建设项目的选址、用地、建设等有关申请手续。因违反本办法规定给购房人造成损失的，由建设单位承担全部责任。
很显然，本《办法》将会给本地的房地产发展带来巨大的影响，它将为解决纠纷业主与建设单位的纠纷提供法律依据，有利于规范开发商的行为，维护业主和物业管理企业的合法权益。
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