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8·31大限后市场将呈三大态势：更多地吸引外资；供需两旺交投活跃；普通住宅价格平稳，别墅豪宅价居高位。
随着国家宏观调控政策的逐步实施及金融、土地等房地产新政策的相继出台，特别是8月31日划拨用地停办“大限”将临，本市房地产市场在“大限”后的走势，已成为众多媒体和广大读者关注的焦点。不少人担忧下半年北京房地产市场会在“阴影笼罩”下发展，但一些有识之士经过研究分析后认为，宏观调控及8·31大限之后，本市下半年房地产市场将呈现三大态势： 一、投资环境进一步优化，有利于吸引更多外地及境外资金进入。 2004年可以说是房地产市场的政策年，政府推出旨在把住土地供应和信贷投放两大闸门的一系列政策，控制房地产业投资过快增长，目前其效果已日渐显现。由于这些政策都是把过去比较宽松的市场运作逐步收紧，所以一些人只注意到其短期的负面影响，并担心收紧后市场的发展前景。对此，业内有识之士认为，这些政策的实施实际上是促使房地产投资环境从宽松到收紧直至规范，对优化本市房地产市场投资环境，吸引更多的外地及海外资金有很大的意义。比如，大限之后，原本比较混乱的土地市场经营态势将更加有序和规范；一些资金不足、资金链绷得很紧的房地产开发商将可能出局，出现房地产开发企业的优化组合、优胜劣汰。这些都有利于房地产市场更加健康地发展。 戴德梁行的市场分析人士认为，最近出台的综合租赁税率减至5%、已购经济适用房上市出售的有关规定、草拟中或讨论中的登记备案制度以及城市总体规划编制等，都是一些长远的优化北京商品住房投资环境的利好措施及法规。如3年前，上海的个人购房综合租赁税率降至5%时，北京的税率仍维持在17%至20%之间，所以若在北京和上海购入同价的房屋，而且租金收益也相同时，北京的净投资回报必定较上海差。而目前在税务成本看齐后，上海房价升幅已高于北京，而北京外企人员的住房津贴仍略高于上海，因此北京CBD等一些地区的高档公寓，将对喜欢买物业做长线收租的投资者重现吸引力。另外商品住房市场在与经济适用房并行发展了几年后，今年终于有了市场二分化的开端，经济适用房被明确定位为一种社会保障功能的住房，在销售和再上市的管理方面有了一系列新规定。这将有利于商品住房市场真正的完全开放，使市场竞争环境更加透明和公平，从而吸引更多外地及境外资金重临北京房地产投资市场。 二、市场供需两旺交投仍将活跃 据戴德梁行日前在京发布的房地产市场季度报告分析，本市无论从预售商品住房的成交套数、面积还是金额，2004年上半年均较去年同期大幅上升。 数据显示，2004年1月至5月，本市普通住宅商品房预售套数达60，302套，较去年同期上升114.24%，是去年全年总预售套数的58.16%；预售面积达6，756，287平方米，较去年同期上升108.02%，是去年全年总预售面积的57.59%。别墅及高档公寓的预售套数达3，317套，较去年同期上升506.89%，是去年全年总预售套数的53.89%；预售面积达545，628平方米，较去年同期上升843.58%，是去年全年总预售面积的61.26%。该行分析认为，本市下半年商品房供应充足，购房者购房意愿明显，市场需求旺盛，交投仍将保持活跃。 三、普通住宅价格平稳别墅豪宅价居高位 市统计局最新公布的统计数据显示，今年上半年本市商品房平均售价为每平方米4949元，住宅每平方米4491元，分别比上年同期上升7.3%和4.4%。另据统计，上半年本市预售房价每月的变化幅度大概在不超过正或负5%的幅度内。由于每月新推出市场预售的项目及单位均不一样，所以，平均预售房价在这个幅度上涨落，可被视为一种平稳的发展态势，预计下半年仍将如此维持。 据泛城(中国)综合住宅服务网研究部分析，别墅及高档公寓今年前5个月的预售均价为每平方米10921元，较去年同期上升23.74%。在2004年内的每月变化，除了在2月份出现过均价激升了39.82%之外，其余月份的变化也是维持在正或负5%或更少的幅度内。若以此走势来判断，北京市的别墅及高档公寓的预售均价已在每平方米1万元左右巩固下来，较去年的均价上升了近2成。该部认为，宏观调控政策的影响，对别墅及豪宅类应该是首当其冲。但由于北京外资企业纷纷加大投资，再加上有奥运会前大量的基础设施建设推动，别墅及豪宅房地产市场的需求量仍将会有增无减，而且大部分境外买家的购房贷款是来自境外银行的外币贷款，宏观调整政策对他们影响不大。从预售金额来看，今年前5个月别墅及高档公寓的累积投资金额超过去年全年的七成，所以下半年的市场发展仍可谨慎乐观。
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